หากมีสินทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดิน และต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มี แต่ไม่อยากขายขาด หรืออยากเก็บไว้เผื่อได้ใช้ที่ดินนั้นในอนาคตจะทำอย่างไร ในทางนิติกรรมซื้อขายที่ดินมีสิ่งที่เรียกว่า “ขายฝากที่ดิน” ที่จะทำให้สามารถหาเงินจากที่ดินนั้นได้ โดยไม่จำเป็นต้องขายขาด

ขายฝากที่ดิน คืออะไร? ขายฝากที่ดิน คือ การนำที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือขายฝากบ้านพร้อมที่ดินให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาให้ผู้ขายฝากไถ่ถอนที่ดินคืน ผู้ขายฝากจะได้รับเงินจากผู้รับซื้อ เพื่อนำเงินนั้นไปใช้สอยตามจุดประสงค์ ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี 

ดังนั้น ในสัญญาขายฝากจึงจะต้องระบุเงื่อนไขอย่างชัดเจนว่า ผู้ขายฝากต้องจ่ายดอกเบี้ยพร้อมเงินต้นเมื่อทำการไถ่ถอนที่ดินคืน หรือชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบกำหนด โดยดอกเบี้ยรวมแล้วห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือเท่ากับ 1.25% ต่อเดือน

ในระยะเวลาการขายฝากที่ดิน กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากที่ดิน ณ กรมที่ดิน และเมื่อครบกำหนดการขายฝากที่ดินแล้ว ผู้ขายฝาก จะต้องนำเงินไปไถ่ถอนที่ดินคืนจากผู้รับซื้อฝาก จากนั้นกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงจะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากอีกครั้ง

ด้วยเหตุนี้ การขายฝากที่ดินจึงเปรียบได้ว่า เป็นการขายที่ดินไว้กับผู้รับซื้อฝากไว้ชั่วคราว จากนั้นเมื่อครบกำหนดที่ตกลงขายฝากที่ดินกันไว้ ก็ต้องเตรียมเงินไปเพื่อไถ่ถอนที่ดินคืน เพื่อที่จะไม่ให้ที่ดินนั้นถูกยึดกรรมสิทธิ์ หรือกลายเป็นขายขาดโดยสมบูรณ์นั่นเอง

ขายฝากที่ดิน ดีอย่างไร มีจุดเด่นกว่าแบบอื่นอย่างไร

• ผู้ขายฝากยังสามารถได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินคืนด้วยการไถ่ถอน โดยที่ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาซื้อขายใหม่
• ความเสี่ยงต่ำ ปลอดภัยกับทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก เพราะการทำสัญญาขายฝากที่ดินต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น
• วงเงินที่ได้จากการขายฝากสูงกว่าการกู้ยืม
• ไม่จำเป็นต้องมีผู้ค้ำประกัน ได้รับเงินไว
• ลดความเสี่ยงจากการถูกคิดดอกเบี้ยแพง เพราะการขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้การชำระดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี
• สามารถกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนได้สูงสุด 10 ปี

การขายฝากที่ดิน มีขั้นตอนอะไรบ้าง เตรียมเอกสารอย่างไร

• ทำการลงทะเบียนขายฝากที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
• รับผลการประเมินที่ดินว่าผ่านหรือไม่ และมีผู้รับซื้อฝากที่ให้วงเงินเท่าไร
• ผู้ขายฝากเลือกผู้รับซื้อฝากที่พึงพอใจและเหมาะสม
• ทำการนัดหมายกับผู้รับซื้อฝากเพื่อทำสัญญาการขายฝาก ณ กรมที่ดิน
• ตรวจสอบเงื่อนไขและความถูกต้องภายในสัญญา
• จดทะเบียนสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน

จะเห็นได้ว่าการขายฝากที่ดินนั้นขั้นตอนไม่ซับซ้อนเท่ากับการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม อย่าลืมที่จะเตรียมเอกสารต่าง ๆ ไปให้ครบ เพื่อที่จะได้ไม่เสียเวลาและเป็นการรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเองด้วย มาดูกันว่าการขายฝากที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

เอกสารที่ใช้

เอกสารที่ใช้ในการขายฝากที่ดิน มีดังนี้

• บัตรประชาชนตัวจริง
• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• ทะเบียนบ้านตัวจริง
• กรณีมีคู่สมรส ต้องเตรียมใบยินยอมของคู่สมรส
• ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน

โดยค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินนั้น จะคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน เช่น ที่ดินถูกประเมินที่ราคา 1,500,000 บาท ดังนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการขายฝาก 7,500 บาท