ความรู้เรื่องเอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครก็ตามที่ต้องการซื้อที่ดิน ขายที่ดิน หรือแม้แต่เช่าหรือให้เช่าที่ดิน เนื่องจากเอกสารเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันทางกฎหมายถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครองครองและสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์
เอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีหลายประเภทตามรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไป ตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ และวัตถุประสงค์ ลองมาทำความรู้จักเอกสารเกี่ยวกับที่ดินแต่ละประเภทไปพร้อม ๆ กัน
1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ.
เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน
โฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ
นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน
2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2
เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน บนหนังสือฯ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ
3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3 ก.
เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศจึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน และมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้
การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจากแนวรั้ว แนวหลักซึ่งปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน หรือ จากลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่ เป็นต้น
การซื้อที่ดิน น.ส. 3 ก. ต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 ก. ซึ่งต้องมีที่มาที่ถูกต้อง หมายถึงที่ดินต้องไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้อื่น ๆ น.ส. 3 ก. ที่ชอบด้วยกฎหมายเท่านั้นจึงจะสามารถขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้
4. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3
เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นเดียวกับ น.ส. 3 ก. เพียงแต่ไม่มีการทำระวางเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดิน รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่
แต่อย่างไรก็ตาม น.ส. 3 จะมีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส. 3 ก. และต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 เช่นเดียวกันคือต้องเป็นการออกหนังสือฯ โดยชอบด้วยกฎหมาย
5. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ค. 3
เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ซึ่งรัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง สมาชิกของนิคมสร้างตนเองจะต้องปฏิบัติตนตามเงื่อนไขของนิคมจึงจะสามารถนำเอกสารสิทธิ์จากนิคมฯ ไปออกโฉนดได้ และมีเงื่อนไขควบคุมการขายต่อที่ดินภายใน 5 ปี ตามช่วงเวลาที่ระบุในโฉนด ถ้าต้องการซื้อที่ดินภายในนิคมสร้างตนเองต้องรอให้พ้นช่วงเวลาดังที่ระบุไปก่อน
6. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01
เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยมีวัตถุประสงค์ที่ต้องการจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน ดังนั้นผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จึงต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองเป็นเกณฑ์สำคัญ
หลังจากได้รับที่ดินแล้วก็มีเงื่อนไขที่กำหนดว่าจะซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาท จากเอกสารสิทธิ์ทั้งหมดที่กล่าวถึง ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีความเกี่ยวข้องใดกับกรมที่ดิน การดำเนินการทุกอย่างจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม